La crise sanitaire actuelle a vu naître des règles temporaires pour aménager notamment le secteur de l’immobilier. Quelles sont-elles ?
• La suspension du délai de recours contre les autorisations d’urbanisme
Il s’agit d’une modification très attendue par les promoteurs qui avaient critiqué à juste titre l’ordonnance du 25 mars dernier.
L’article 8 de l’ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020 instaure un nouvel article 12 bis pour permettre aux délais d’instruction administratifs des autorisations d’urbanisme de reprendre leur cours dès la cessation de l’état d’urgence sanitaire, et non de courir à nouveau un mois plus tard comme cela avait été prévu.
Il est également précisé les conditions de suspension du délai suivantes :
- Le délai qui avait commencé à courir avant le 12 mars 2020 : est suspendu jusqu’à la fin de la période d’état d’urgence sanitaire, soit le 25 mai 2020. Il recommencera donc à courir pour la durée restante sans pouvoir être inférieur à sept jours,
- Le délai qui avait commencé à courir après le 12 mars 2020 commencera à courir à partir du 25 mai 2020.
Pour exemple, si le délai de purge de tout recours à l’encontre du permis courait du 13 janvier au 13 mars, il recommencera à courir pour sept jours seulement à compter du 25 mai 2020. A l’inverse, si le délai a commencé à courir le 13 mars, il commencera à courir le 25 mai 2020 pour une durée de deux mois.
• La vente et la faculté de rétractation de l’acquéreur non professionnel
Il était permis de penser lors de la publication de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 que ce délai était suspendu pendant la période d’état d’urgence sanitaire.
Cela étant, l’ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020 est venue préciser que ce texte ne s’appliquait pas « aux délais de réflexion, de rétractation ou de renonciation prévus par la loi (…) ».
Il est clairement confirmé par le rapport au président de la République que « Les délais pour se rétracter ou renoncer à un contrat, par exemple […]de vente d’immeubles à usage d’habitation relevant de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, sont donc exclus du champ de l’article 2 de l’ordonnance précitée ».
Le Gouvernement affirme que cette modification est rétroactive ce qui crée une véritable difficulté pour les bénéficiaires de ces délais qui pensaient légitimement qu’ils étaient suspendus.
• La délivrance d’un congé
- Hypothèse d’un congé du bailleur ou du locataire à notifier dans un dans un délai contraint :
- Le congé devait être notifié avant la date du 12 mars : aucun report de terme n’est prévu,
- Le congé devait être notifié à une date expirant pendant l’état d’urgence sanitaire : un report de deux mois après la fin de la période de référence actuellement du 12 mars au 24 juin, soit un report jusqu’au 25 août,
- Le congé doit être notifié avant une date postérieure à la période d’état d’urgence sanitaire : aucun report de terme n’est prévu.
- Hypothèse du congé du locataire en bail d’habitation : le locataire peut donner congé à tout moment comme bon lui semble dans la mesure où le congé du locataire ne souffre d’aucun délai contraint pour être valable.
• La période de préavis et l’état des lieux
Aucune mesure n’est prévue, il semble donc que la période de préavis se poursuive normalement sans suspension.
En outre, Julien Denormandie, Ministre du logement, après avoir rencontré le directeur de la FNAIM, a précisé que sous réserve du respect de gestes barrières et de de la distanciation sociale d’un mètre, les états des lieux d’entrée et de sortie des logements sont autorisés, malgré le confinement.
Si l’état des lieux ne peut pas se tenir, les règles du droit commun doivent donc s’appliquer au locataire resté dans les lieux à l’expiration de sa période de préavis. Il sera donc redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à la tenue de son état des lieux de sortie.
• Le déménagement
Les arrêtés de fermeture administrative n’ont pas fait interdiction aux entreprises de déménagement de travailler (arrêtés des 14, 15, 16 et 23 mars et 14 avril 2020).
Cela étant, le 1er avril 2020, le secrétaire d’Etat aux transports a indiqué dans une lettre commune adressée aux fédérations professionnelles que les déménagements autorisés pendant le confinement seraient ceux qui relèveraient des situations exceptionnelles ne permettant pas de reporter le déménagement. Le secrétaire d’Etat donne comme exemples :
- Pour les particuliers, les situations relevant d’urgences sanitaires, sociales ou de péril,
- Pour des entreprises, les déménagements liés à « l’organisation des soins face à l’épidémie ».
Les déménagements en raison de l’expiration du préavis et la restitution d’un logement semblent également autorisés dans la mesure où les états des lieux peuvent se tenir.
Il a également été demandé à la profession de rédiger un guide de bonnes pratiques.
Cette liste reste bien peu précise et on rappellera qu’aucune mesure légale ne prévoit ces aménagements de sorte que leur force obligatoire est donc à tempérer.