Le texte de simplification de la vie économique adopté par la commission mixte paritaire le 15 avril 2026 comporte plusieurs mesures importantes intéressant le statut des baux commerciaux. Comme souvent, le vœu de simplifier risque de se heurter à certaines difficultés et de nouvelles sources de contentieux…
Les articles 24 A et 24 modifient en particulier le code de commerce sur cinq points : la mensualisation du loyer (I), l’encadrement des garanties (II), leur restitution en fin de bail (III), la validité des clauses d’indexation dites « tunnels » (IV) ainsi que le champ du droit de préférence du locataire (V).
I. Mensualisation de droit du loyer pour certains preneurs
L’article 24 crée un nouvel article L. 145-32-1 du code de commerce. Il prévoit que le paiement mensuel du loyer est de droit si le preneur en fait la demande.
Ce droit n’est toutefois ouvert qu’à la triple condition suivante :
- Le local est destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal, ce qui en toute logique devrait exclure les bureaux, les entrepôts, les baux conclus dans le cadre d’une soumission conventionnelle ou légale au statut, les activités industrielles et les artisans ;
- Le preneur est à jour du paiement du loyer et des charges ;
- Le locataire n’a pas préalablement contesté les demandes de paiement du bailleur.
La demande produit effet à compter de l’échéance suivante de paiement prévue par le bail.
Cette nouvelle rédaction appelle deux observations :
- La mensualisation n’est pas automatique et suppose une initiative du preneur. La règle est d’ordre public de sorte que le bailleur ne pourra s’y opposer
- Elle ne s’applique pas aux baux dérogatoires ni aux conventions précaires.
Remarque : le texte rend cette disposition applicable aux baux en cours d’exécution à la date de promulgation.
II. Plafonnement des garanties à trois mois pour les locaux relevant de la mensualisation
L’article 24 complète également l’article L. 145-40 du code de commerce. Pour les locaux destinés à l’exercice d’une activité commerciale ou artisanale, les sommes versées à titre de garantie par le preneur ne peuvent excéder le montant des loyers dus pour un trimestre. Le même plafond s’applique à la valeur des biens, titres, engagements et garanties de toute nature. Le texte précise que la ou les garanties concernées sont celles qui ont pour objet « d’assurer la bonne exécution du contrat de bail ».
Le périmètre du plafonnement est déterminé par renvoi au nouvel article L. 145-32-1, c’est-à-dire aux locaux entrant dans le champ de la mensualisation de droit (à l’exclusion des bureaux et des entrepôts). Il s’agit une nouvelle fois d’une règle d’ordre public.
Remarque : cette disposition s’applique aux baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation. Il n’y a donc pas d’effet rétroactif.
III. Encadrement du régime de restitution des garanties
A- En cas de mutation des locaux loués
Que la mutation soit à titre gratuit ou onéreux, l’obligation de restitution des sommes versées à titre de garantie est transférée au nouveau bailleur. Par ailleurs, la mutation entraîne la caducité de plein droit des autres garanties. Dans ce cas, le cédant est tenu de restituer au preneur les documents afférents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois.
Remarque : ces dispositions ne s’appliquent qu’aux mutations intervenant à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la promulgation de la loi.
B- A l’expiration du bail
Le texte encadre également la restitution des garanties en fin de bail. Les sommes versées à ce titre doivent être restituées dans un délai raisonnable n’excédant pas trois mois à compter de la remise des clés, remise effectuée en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au bailleur ou à son mandataire.
Le bailleur conserve la possibilité de déduire les sommes restant dues ainsi que celles dont il pourrait être tenu aux lieu et place du preneur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Les autres garanties doivent, quant à elles, être restituées dans un délai de six mois, avec les mainlevées et la restitution des documents correspondants.
Remarque : ce régime est applicable aux baux en cours d’exécution, lorsque la remise des clés intervient à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la promulgation de la loi.
IV. Admission des clauses d’indexation « tunnel »
L’article 24 insère un nouvel article L. 145-38-1 dans le code de commerce, relatif aux modalités d’indexation du loyer.
Par dérogation à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, le texte autorise désormais, dans les baux portant sur des locaux à usage commercial, les clauses permettant d’encadrer la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux (ILC), à condition que cet encadrement de l’indexation s’applique de manière identique à la hausse comme à la baisse.
La réforme consacre ainsi la validité des clauses d’indexation dites « tunnel », à condition que l’indice retenu soir l’ILC, ce qui exclut à ce stade les baux soumis à l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
Remarque : en l’absence de dispositions transitoires spécifiques, cette mesure entrera en vigueur le lendemain de la publication de la loi au Journal officiel et s’appliquera aux baux conclus ou renouvelés postérieurement à cette date.
V. Restriction du périmètre du droit de préférence
Le droit de préférence ne s’applique pas aux locaux à usage exclusif de bureau et aux entrepôts.
Remarque : cette disposition est applicable aux mutations intervenant après la promulgation de la loi.
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Pour toute information, contacter Nicolas Sidier (sidier@pechenard.com)